物流地产专门建造高标准的仓储和物流设施，可以满足消费市场和电商对现代物流设施的需求。现代物流地产的经营范畴主要包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体，并为一些企业提供回租融资服务，同传统仓储企业相比,它更强调仓储管理的现代化、规模效应、协同效应。
1. 与物流企业协同合作
物流地产本质上是物流企业与房地产开发商的结合，经营模式有四种：
地产商开发后，租售给物流商并代其管理。即日常物流业务由物流公司操作，开发商只是负责投资开发和物业管理。大型的物流地产商都运用此模式，例如普洛斯。
物流商自有地产，自己经营管理。即物流企业是相关物流设施投资建立的主体。这种模式在前期的资金投入很大，运营成本较高。典型企业如上海百联集团
地产、物流商直接合作经营。即物流商、地产商通过成立项目公司或协议、合同等其他契约方式共同出资、合作经营。这种模式充分发挥了地产商拿地优势和物流企业的专业优势，但是后期可能会出现利益分配问题。
第三方整合开发运营模式。通过第三方将物流企业和地产商各自的资源进行整合，同时对物流企业和地产商的资格、实力进行审查
2. 弥补高端物流设施稀缺
传统的低端仓储建设十分简陋，现代化的叉车很难进行仓储作业；中端仓储虽然对仓储结构进行了升级，但是净高有限；而现代仓储要求层高较高，拥有数量众多的门以供装卸和货物的即时转运。
我国现代仓储的比例很小，大概占到仓储资源的20%左右，但是随对高端专业的物流设施的需求不断增强，加上现代物流地产对高端物流设施的定位，新兴的物流地产大有机会去弥补这方面的空白。
3. 提供个性化、多样化服务
现代物流地产的客户具有多样性，主要集中于消费市场以及与消费市场相关的第三方物流企业。以普洛斯为例，其快消、餐饮、零售客户占比超过50%。由于这些客户对仓储的需求不尽相同，比如餐饮行业需要恒温或冷库来保证货品的质量，而快消或零售商需要以流通为主的仓储来保证出货速度。物流地产商可以根据多样化的需求来进行个性化定制建设。
